El CERTIFICADO DE ESTADO DE DEUDAS con la comunidad en la TRANSMISIÓN de INMUEBLES

A pesar de que en la transmisión de un inmueble es obligatorio la aportación de una certificación relativa al estado de deudas del transmitente para con la Comunidad de Propietarios, lo cierto es que es muy frecuente que los compradores se lleven sorpresas desagradables una vez se han hecho propietarios de la finca, sorpresas que en muchos casos comportan desembolsos importantes de dinero.

Advertir que cuanto aquí se dirá afecta no solamente a las operaciones de compraventa de inmuebles, sino también a cualquier otra modalidad de transmisión, como puede ser, por ejemplo, una donación.

En esta reflexión pretendemos aclarar qué es el certificado de deudas, su importancia, el contenido que debe tener, y los problemas que frecuentemente se le plantean a compradores y vendedores relativos a quién debe hacer frente a los gatos que pueda haber pendientes con la Comunidad.


La voluntad de protección del adquirente de viviendas o locales

Como medida de salvaguarda de los intereses del comprador o adquirente de cualesquiera vivienda o local, el vendedor está obligado a declarar su situación en relación con los gastos de la comunidad a que pertenece la finca que transmite, de acuerdo con lo previsto en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal:

1. Son obligaciones de cada propietario:

[…] e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización .

[…] El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

[…] En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente

Como vemos, el vendedor deberá declarar si se halla al corriente o no de los gastos comunitarios, y en caso de que no esté al día, deberá detallar los conceptos que adeude.

Y la razón de ello se explica en la propia norma, cuando refiere que el comprador será responsable del pago de las deudas nacidas en el ano en curso en que tiene lugar la transmisión, y en los 3 años inmediatamente anteriores.


El certificado de deudas con la comunidad de propietarios

Para asegurar el cumplimiento de tan trascendente obligación a cargo del transmitente, se contempla necesaria la aportación por su parte de un certificado relativo a ello en el momento en que se otorgue la escritura o documento público relativo a la transmisión de la finca.

Se trata de un documento emitido por el secretario de la comunidad de propietarios en el plazo de 7 días desde que se solicite, que debe firmarse por el propio secretario y constar con el visto bueno del Presidente.

Sin su aportación, no podrá otorgarse el documento o escritura pública, a no ser que el adquirente, de forma expresa, consienta en exonerar al transmitente de su obligación. No es aconsejable liberar el vendedor de la aportación del certificado, si se quieren evitar futuros disgustos, pues como hemos visto, de aparecer deudas impagadas de parte del transmitente podrán serle exigidas al adquirente en cualquier instante.


Consecuencias del error o inexactitud del certificado de deudas

Siendo que la certificación de la que hablamos debe ir firmada por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente, ambos responden de la exactitud de los datos que contenga, y de los daños y perjuicios que pudieren derivarse por su emisión fuera del plazo de los 7 días en que deben emitirla.


El certificado de deudas en Catalunya

El artículo 553 del Código Civil de Catalunya contiene una previsión similar (aunque algo más completa) a la que hemos visto que contiene la Ley de Propiedad Horizontal.

El nuevo propietario responderá de las deudas del transmitente para con la comunidad correspondientes al año en que se produzca la transmisión y a los 4 años inmediatamente anteriores (no son 3 anualidades, en este caso, sino 4), pero hasta el límite del valor del inmueble adquirido.

Ello no obsta para que el nuevo propietario pueda exigir del anterior el reembolso del pago a que haya tenido que hacer frente, fuere cual fuere el resultado de ello según sea la solvencia de este.

La Ley catalana precisa con claridad cuáles son los conceptos concretos de los que habrá de responderse, citando los gastos comunes (ordinarios o extraordinarios) y el fondo de reserva.

En cuanto a las garantías que se contemplan para proteger al nuevo propietario, y como vimos que ocurría en la Ley de Propiedad Horizontal, se habla, de un lado, de la declaración obligatoria del transmitente acerca de que está al corriente de pago o en su defecto, de su deber de especificar los conceptos e importes que adeude; y de otro, de la obligación de aportar un certificado de estado de deudas con la comunidad -si no es expresamente liberado por el adquirente– expedido por el secretario que detallará los gastos comunes (ordinarios y extraordinarios) y aportaciones al fondo de reserva que hayan sido aprobados pero se encuentren pendientes de vencimiento.

En Catalunya, el certificado no requiere el visto bueno del Presidente si la administración la lleva un profesional que ejerza las funciones de secretario.


Reflexiones en torno al certificado de deudas

La Ley ha resuelto por nosotros el inconveniente de que podamos adquirir un piso o local desconociendo la posible existencia de deudas del transmitente con la comunidad. Para eso está el certificado de deudas. Será obligatorio aportarlo a la firma de la escritura salvo que como adquirentes excusemos al transmitente.

De existir un error en su contenido, el/los firmantes responderá/n de ello frente al adquirente.

Y sin embargo, debiéramos leerlo con atención, pues puede ocurrir que refiera deudas pendientes de saldar, de las que responderemos conjuntamente con el transmitente, aunque después de haber pagado podamos reclamarle su reembolso, y si es solvente, con suerte, recuperar lo anticipado.

Puede ocurrir, también, que el certificado contenga acuerdos sobre derramas aprobadas pero pendientes de devengo, es decir, aún no exigibles, que convendrá muy mucho tratar con el transmitente y negociar a cargo de quién irán los desembolsos correspondientes. Quizá de haberlas conocido, no habríamos comprado, pues sus importes podrían ser significativos y deberemos asumirlos.

En fin, no excusemos al transmitente de la obligación que se le impone de aportar el tan citado certificado, pero más allá de ello, leámoslo con atención, y si alguna duda nos asalta, no dudemos en aclararla directamente con el Presidente o el secretario/administrador de la finca.

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