Desahucio, pago de la renta y enervación

Aprovecharemos la Sentencia 56/2017, de 13 de febrero de 2017, dictada por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, cuya lectura recomendamos vivamente, por la claridad expositiva en el sumario de citas de pronunciamientos del Tribunal Supremo que contiene, para abordar una cuestión que no pocas veces ocasiona enredos a propietarios, inquilinos e incluso a sus Letrados con ocasión  de un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago de las rentas vencidas y cantidades a ellas asimiladas.


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El impago de la renta y conceptos asimilados como causa de resolución del contrato

Reza el artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos que:

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Fijémonos en que la posibilidad de dar por resuelto el contrato de arrendamiento viene referida no solamente al impago de la renta, sino también al impago de las cantidades asimiladas a renta, que después veremos cuáles son.


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Impago al tiempo de presentarse la demanda de desahucio

La fecha en que se presente la demanda de desahucio será determinante para el éxito o fracaso del pleito, por cuanto el litigio versará precisamente sobre si a esa concreta fecha el arrendatario adeudaba o no importes vencidos por concepto de renta o asimilados a ella.

Presentada la demanda, los Tribunales tienen la obligación de resolver de acuerdo con cual fuera la situación fáctica en el momento de dicha presentación, siendo irrelevante  el escenario habido con anterioridad o posterioridad a ese instante.

El tiempo de presentación de la demanda de desahucio es determinante a dos efectos:

(1) Es a ese tiempo que debe existir una falta de pago (mora).

(2) Será el momento a partir de cual el posible pago del arrendatario significará enervación de la acción de desahucio, que no pago regular de la deuda.

Y ello será así a pesar de que el arrendatario no haya sido citado a juicio en el momento en que procede a realizar el pago, porque  con la presentación de la demanda -si luego es admitida a trámite- se inicia el proceso, siendo la consecuencia de ese hecho el que el Juez tenga la obligación de resolver de acuerdo con la situación de hecho que se diera en ese tiempo.

En otro caso, lo que se daría es que se propiciarían los pagos impuntuales de la renta, debilitando correlativamente el derecho del arrendador a su pago puntual, pues a este le resultaría imposible saber con certeza sin al interponer la demanda va a prosperar o no. El éxito de la reclamación del arrendador no dependería de la veracidad de los hechos que invoca, ni de los fundamentos de derecho de su demanda, sino del factor puramente aleatorio de que el arrendatario decida o no pagar antes de ser citado para la vista.

El Tribunal Supremo tiene dicho que basta con el impago (en todo o en parte) de una sola mensualidad de la renta más allá del plazo pactado entre las partes:

Art. 17.2 LAU:
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, pues no le es indiferente el momento en que se le paga. Por lo tanto, el abuso de derecho está en el inquilino que persiste en la impuntualidad del pago, y no en el arrendador que pretende resolver el contrato por un impago impuntual. El retraso en el pago de una sola mensualidad de renta o cantidad asimilada a un tiempo posterior al de la presentación de la demanda de desahucio significará que ese retraso sea causa de resolución del contrato y por tanto, el pago tardío, si se produce, enervación de la acción ejercitada por el arrendador.

En fin, no tendrá la propiedad que probar, ni mucho menos, un especial ánimo de incumplir o una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago de su inquilino. Bastará acreditar que al tiempo de la presentación de la demanda, el impago (siquiera sea de una sola mensualidad) existía.


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El efecto del pago tardío sobre la facultad de enervación

El momento en que el arrendatario hace frente al pago de la renta (y cantidades asimiladas) es. como hemos visto, crucial en orden a predicar los efectos jurídicos que de dicho pago resultarán. Resumiendo, podrán darse los siguientes escenarios:

(1) Pago de la renta (y cantidades asimiladas) dentro del plazo contractual o legal.

El arrendatario cumple con su principal obligación, a saber, la del pago de la renta dentro del plazo pactado o legalmente determinado. En consecuencia, el arrendador no tendrá incentivo ni argumento legal enfocado a una resolución contractual.

Art. 17.2 LAU:
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

(2) Pago de la renta (y cantidades asimiladas) fuera del plazo contractual o legal, antes de presentada una demanda por impago de parte del arrendador.

El pago tardío, en este supuesto, queda únicamente en eso, en un pago con retraso que, si bien faculta al arrendador a instar la resolución del contrato entablando un desahucio por impago de renta, al no haberlo hecho, significará que cualquier demanda posterior a dicho pago se vea abocada al fracaso.

(3) Pago de la renta (y cantidades asimiladas) fuera del plazo contractual o legal, después de presentada una demanda por impago de parte del arrendador, y antes de ser citado a juicio el arrendatario.

Siendo el momento de la presentación de la demanda el que retrata la situación de hecho que se va a someter a examen, y el que nos dirá si existe incumplimiento contractual grave del arrendatario habilitante de una acción resolutoria por parte del arrendador, el pago posterior a ese tiempo no conllevará la desestimación y fracaso de la demanda, sino el ejercicio de la acción de enervación de parte del inquilino.

Art. 22 LEC:
4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

(4) Pago de la renta (y cantidades asimiladas) fuera del plazo contractual o legal, después de presentada una demanda por impago de parte del arrendador, y después de ser citado a juicio el arrendatario.

Dado que la citación a juicio del arrendatario no es el momento procesal a partir del cual existe en el Juez la obligación de resolver, sino que ese momento se produce desde el instante de la presentación de la demanda  de desahucio, tiempo en que se examinará si existió o no impago, la consecuencia será la misma que se da en el caso de que el pago retrasado se verifique antes de ser citado a juicio el arrendatario pero después de interpuesta la demanda por el propietario.

(5) Pago de la renta  (y cantidades asimiladas) fuera del plazo contractual o legal, después de presentada una demanda por impago de parte del arrendador, habiendo enervado la acción de desahucio en una ocasión anterior.

Por mandato del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la posibilidad de terminar el proceso de desahucio por la enervación del demandado solamente es posible una única ocasión. Por ello, si ya se utilizó el recurso de pagar los importes adeudados tras la presentación de una demanda por el arrendador en una anterior oportunidad, o bien le fue requerido el pago 30 días antes de presentarse la demanda, el pago posterior a la interposición de una nueva demanda no valdrá siquiera para enervar la acción, y el proceso acabará desahuciando efectivamente al arrendatario.

 


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Los conceptos asimilados a renta

El Tribunal Supremo tiene por consolidado que el impago que habilita al arrendador a resolver el contrato existe no solamente cuanto el arrendatario no ha abonado a tiempo la renta, sino también cuando no ha pagado cualquier otra obligación de carácter periódico. Se trata de los conceptos asimilados a renta a los que nos hemos referido continuadamente a lo largo de la exposición.

Recordemos que el artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que:

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Ejemplos de dicho pagos periódicos serán el IBI, los importes devengados por servicios y suministros, otros impuestos, tasas y arbitrios que haya asumido el arrendatario contractualmente, gastos comunitarios, etcétera.

De no entenderlo así, nos dice el Alto Tribunal, se forzaría al arrendador a emprender sucesivas reclamaciones contra el arrendatario incumplidor de una obligación periódica de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente.

No entrarán en la categoría de “conceptos asimilados a renta”, por contra, otros diferentes como las penalizaciones o sanciones pactadas, o las cláusulas penales, ni tampoco los importes resultantes de reparaciones o gastos por conservación, lo cual tiene importantes consecuencias de cara a la acumulación en una sola demanda de las distintas pretensiones, como veremos a continuación.


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Indebida acumulación de acciones

El artículo 437.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil autoriza la acumulación en la demanda de desahucio por falta de pago, de la acción de reclamación  de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas. En consecuencia, podremos acumular en una sola demanda la acción de desahucio y la de reclamación de cantidades que respondan a rentas y conceptos asimilados.

No se admitirá la acumulación de otras acciones distintas a la acción de desahucio, y es por ello que deberemos cuidarnos de no incluir en la demanda la reivindicación que se corresponda con penalizaciones, sanciones, o por gastos derivados de reparaciones o de conservación. Estos conceptos, en todo caso, tendremos que reclamarlos en un juicio posterior y diferenciado, nunca en el pleito de desahucio.

El caso podría tener su impacto en materia de costas procesales, habida cuenta de que si bien el artículo 22.5 de la LEC decreta que cuando deba tenerse por enervado el desahucio se condenará al arrendatario al pago de las costas, puede darse el caso de que no exista enervación y la estimación mediante sentencia de nuestra demanda sea únicamente parcial, por no abarcar la petición relativa a los conceptos no asimilados a renta, por lo que por aplicación de la regla general contenida en el artículo 394.2 de la LEC, cada parte abonará las suyas.

 

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