La vida en sociedad en general, las relaciones de vecindad en particular, y con mayor frecuencia, las propias de la convivencia en régimen de propiedad horizontal, nos fuerzan a convivir en muchos casos con personas cuyo comportamiento trasciende lo meramente fastidioso, latoso, incómodo o incordiante.
En ocasiones, los propietarios o residentes de una finca se ven obligados a soportar al vecino que con sus ruidos, impide el normal descanso del resto a altas horas de la noche; a quien no tiene otra ocurrencia o entretenimiento que el de asesinar la flora y vegetación del vecino vertiendo lejía sobre ella de cuando en cuando; los olores causados por la inadecuada higiene de una vivienda repleta de perros o gatos; las molestias del ejercicio de la prostitución en una de las viviendas o locales, con reiteradas llamadas a los timbres de otros propietarios por los confundidos usuarios de tales servicios; los gritos e insultos derramados por escaleras, ascensores y patios de luces del perturbado de siempre; la suciedad y malos olores por la acumulación de basura; la presencia de heces y orina intencionadamente esparcida por espacios comunes; los desperfectos en ascensores, paredes, puertas, buzones u otros lugares ocasionados de forma recurrente por el mismo sujeto…..
La santa resignación con la que muchas Comunidades soportan los conflictos extiende la creencia de que nada, o muy poco puede hacerse contra situaciones como las descritas, pero, ¿es realmente así? ¿Debemos resignarnos a empatizar en secreto -y no sin cierto autoreproche- con el propietario que envalentonado anuncia erga omnes y en presencia del propio infractor que su mayor deseo es el desnucamiento de éste por resbalamiento escalera abajo?
Entre los principales deberes que atañen a propietarios y usuarios de cualquier finca en régimen de propiedad horizontal se encuentra el de hacer un uso adecuado no solamente de los elementos comunes de la finca, sino también de los elementos privativos.
Cierto es que el propietario de un elemento privativo tiene un derecho singular y exclusivo sobre el mismo, del que deriva que pueda realizar en su interior las actividades que considere más oportunas.
Pero, comoquiera que la convivencia pacífica entre los sujetos que mantienen una relación de vecindad requiere de la existencia de limitaciones a fin de evitar la colisión de los derechos de los unos con los derechos de los otros, la Ley prohíbe el desarrollo de actividades prohibidas en la Ley, en los estatutos de la Comunidad, las que resulten dañinas para la finca, o aquellas otras que pudieran catalogarse de molestas, insalubres, nocivas, peligrosas e ilícitas (artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Con el concepto de actividades dañinas para la finca se está pensando en comportamientos susceptibles de causar un perjuicio material o económico al propio inmueble, un daño o desperfecto.
Para aquellas Comunidades Autónomas que no hayan dictado su propia normativa, deberá entenderse por actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, las que encajen en las definiciones recogidas en el Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, cuyo artículo 3 nos dice:
Se calificarán como molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan, o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.
Serán calificadas como insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.
Se aplicará la calificación de nocivas a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal pecuaria o piscícola.
Y se considerarán peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o bienes.
La calificación de una actividad como molesta, insalubre, nociva o peligrosa es tarea que compete, en atención a las circunstancias presentes en cada caso, a los Juzgados y Tribunales ante quienes se solicite su cesación.
Ejemplos de casos en que se ha calificado la actividad denunciada como actividad prohibida, son:
- Restaurante o análogo sin salida de humos.
- Asno estabulado en el sótano de una vivienda.
- Aparcamiento de varios vehículos en una única plaza de garaje.
- Utilización de un patio de la finca como recreo de una escuela infantil.
- Vivienda en la que se ejercía la prostitución.
- Trasiego continuo de personas llamando a cualquier hora de la noche al timbre de los demás.
- Acumulación de grandes cantidades de basura y desperdicios.
- Suciedad y malos olores por causa de la tenencia de gatos o perros.
- Ruido excesivo por el ladrido de perros.
- Cría de palomas en la terraza.
- La alimentación continuada de palomas de forma que acuden en gran número al edificio.
- Ruidos que perturban la normal y pacífica convivencia.
- Ruidos excesivos por ejercer la actividad de pub.
- Comportamiento irrespetuoso, repetidamente, para con los demás vecinos.
- Arrojo de orines y excrementos por las ventanas.
- Academia instalada en vivienda a la que acude un gran volumen de alumnos.
- Música, aparatos de televisión, gritos y peleas continuas a muy alto volumen.
- Gritos habituales entre los miembros de una pareja.
- Uso de trastero, garaje o local como vivienda.
En cambio, no se ha considerado que incurra en ninguna de las categorías que den lugar a su prohibición las siguientes actividades:
- Consultorio de psicología, clínica médica o de odontología, instalación de oficinas en viviendas, y análogas.
- Actividad de intercambio de parejas.
- Actividad de masajes y quiromasajes.
- Instalación y uso de barbacoa.
Téngase en cuenta, en cualquier caso, que no puede considerarse que exista una lista concreta, ni siquiera en formación, que comprenda las actividades que hayan de considerarse prohibidas o no, siendo que nos encontraremos frecuentemente con que una misma actividad, en atención a las concretísimas circunstancias que consten acreditadas en el juicio correspondiente, se califique de prohibida en una Juzgado y se permita según el criterio de otro.
En el fondo, se tratará de valorar las molestias y perjuicios que el comportamiento o actividad del vecino ocasiona al conjunto de la Comunidad.
¿Qué puede hacer la Comunidad o uno de sus integrantes frente al vecino incívico, molesto, insalubre, nocivo, peligroso o de comportamiento ilícito?
La Ley contempla un procedimiento especial – la acción de cesación– para este tipo de casos que puede resultar, para el propietario infractor, en la privación del derecho de uso de la vivienda o local por un período de tiempo de hasta 3 años.
Si el infractor es un ocupante no propietario (por ejemplo, un inquilino), podrán declararse extinguidos todos sus derechos relativos al piso o local, y decretarse su inmediato lanzamiento.
Para acudir al citado procedimiento, será necesario que concurran una serie de requisitos previos, a saber:
- Cierto grado de persistencia o prolongación en el tiempo.
- Requerimiento previo por parte del Presidente de la Comunidad o de su apoderado o abogado.
- Junta previa convocada al efecto de tratar el asunto y obtener el acuerdo de entablar la acción de cesación.
Se trata de presupuestos que deben darse a fin de que la acción de cesación sea admitida a trámite y pueda prosperar.
En el caso de que la actividad o conducta no sea persistente o prolongada, sino aislada, es conveniente efectuar un apercibimiento. Si las normas de régimen interior de la Comunidad lo contemplan, podrán imponerse sanciones por parte de la Comunidad. Cuestión independiente es que ese comportamiento aislado incurra en una infracción administrativa susceptible de ser sancionada, como sería el caso de quien celebra una fiesta en su vivienda y genera grandes molestias a sus vecinos, por el exceso de ruido.
El requerimiento previo que debe efectuársele al infractor debe hacerse de forma fehaciente, para poder acreditarse posteriormente, y deberá hacerlo el Presidente, un apoderado de éste o el abogado de la Comunidad en nombre de ésta. Se tratará de requerirle para que cese de forma inmediata en la conducta o actividad transgresora o de que adopte las medidas oportunas a fin de que cesen sus efectos negativos, apercibiéndole además de forma expresa de que, de no hacerlo en un prudente plazo, se entablarán acciones judiciales contra él.
Si lo anterior no da resultado, deberá convocarse una Junta al efecto de tratar la cuestión y obtener el acuerdo por el cual la Comunidad inicie la acción judicial de cesación contra el vecino obstinado. De no obtenerse la mayoría suficiente, pero existiendo un propietario que se considere agraviado, podrá acudir aun juicio de equidad por el que se le planteará al Juez el problema y será éste quien valorará si procede o no el inicio de la acción de cesación directamente por parte del propio perjudicado. Cuando el conflicto afecta a un propietario en concreto, o especialmente, y ese es el motivo por el que la Junta no adopta el acuerdo, los Tribunales son siempre favorables a otorgar el sí quiero. Otra vía que tiene el vecino especialmente agraviado es apelar al artículo 1.902 del Código Civil, y ejercitar una acción de reclamación de daños y perjuicios, que le permitirá la cesación de la actividad y el resarcimiento de los daños y perjuicios sufridos, aunque nunca la privación del uso de la vivienda para el infractor o la declaración de la extinción de los derechos y lanzamiento del ocupante.
Una vez obtenido el acuerdo de la Junta, el Presidente de la Comunidad podrá interponer demanda judicial, que se tramitará por el cauce del juicio ordinario (con abogado y procurador).
La demanda podrá interponerse contra el propietario, contra el propietario y el ocupante (caso de ser personas diferentes), o solamente contra el ocupante que incurre en el comportamiento incívico. No obstante, algunos Tribunales entienden que el propietario debe ser siempre demandado, por lo que, lo bueno, si es prudente, dos veces bueno.
Por la acción de cesación se solicitará un pronunciamiento de condena consistente en que se ordene el cese de la actividad prohibida, siendo posible también pedir y obtener la condena al resarcimiento de los daños y perjuicios provocados con la actividad o conducta practicada, o de las ganancias dejadas de obtener.
¿Cuándo se estimará la demanda?
El concreto comportamiento o el modo en que se desarrolla la actividad supuestamente prohibida por el demandado será el objeto del examen por parte del Juzgador.
El hecho de que se cumplan o no las normas y formalidades administrativas no será determinante en la calificación de los hechos, pues se tratará de valorar si se ha producido un comportamiento que disminuye el normal uso y disfrute de los elementos por parte del resto de condueños; si las incomodidades producidas son significativas y superiores a las habituales en las relaciones de vecindad; si ha existido contumacia y rebeldía por parte del agente frente a cuantas advertencias se le han efectuado en cuanto a la forma o modo de ejercer la actividad; si no ha existido rectificación, modulación en la actitud del infractor; si existe prueba concluyente respecto de los hechos alegados por el demandante, dada la gravedad de la sanción.
Los medios por los que la Comunidad podrá acreditar los hechos son múltiples y muy variados; dependerán de cuál sea en cada caso el conflicto planteado, y de la estrategia, que bien planificada, se lleve a término.
Si se estima la demanda, se ordenará el cese inmediato y definitivo de la actividad prohibida, y condenará al demandado a pagar una indemnización de acuerdo con los daños y perjuicios provocados y acreditados.
Además, si la conducta revistió la suficiente gravedad, podrá privarse al infractor del uso de su vivienda o local por un período no superior a 3 años. Si la privación del uso no se inscribe en el Registro de la Propiedad, y se vende la vivienda o local, el tercero adquirente de buena fe podrá hacer uso del inmueble inmediatamente. Por ello, es conveniente que al expedir el secretario o administrador el certificado de deudas para con la Comunidad por razón de la compraventa, se refiera la sanción y con ello se prive al adquirente de la condición de tercero de buena fe.
En la práctica, se han producido ya varios casos en que se ha privado del uso de su vivienda a un propietario con causa en la acción de cesación, y en casi todos ellos, se trataba de molestias ocasionadas por reiterados y prolongados ruidos provenientes de aparatos de música, fiestas, peleas, gritos, etc. También existe algún caso en que la conducta consistía en el robo del correo e incendio de los buzones, y otro en que el vecino incívico vertía amenazas, insultos e improperios al conjunto de copropietarios dando origen a continuos conflictos.
De no coincidir el infractor ocupante con el propietario de la vivienda o local, el fallo de la sentencia puede declarar definitivamente extinguidos todos sus derechos, con el consiguiente lanzamiento.
¿Y si tenemos prisa en que se adopte alguna medida de cesación?
El juicio ordinario, que es el juicio por el que se tramitarán las demandas en las que se ejercite la acción de cesación, es un juicio de lento transcurso, además de por la carencia de medios de todo tipo que sufre la Administración de Justicia, por el hecho de que habrá audiencia previa y vista del juicio principal.
Por ello, la Ley contempla que pueda solicitarse como medida cautelar, la cesación de la actividad prohibida, bien antes de interponer la demanda, bien junto con la propia demanda principal.
Sin embargo, en tanto que su objeto sería a fin de cuentas anticipar el fallo del Tribunal, es ciertamente improbable que prospere si no se acompaña de importante material probatorio que justifique la urgencia de la decisión.
Especialidades en Cataluña
En Cataluña la regulación de la cuestión que aquí se trata es esencialmente la misma que en el Derecho común, pero existe alguna pequeña especialidad fruto de la normativa propia.
Quizá la más importante es que la privación del uso de la vivienda o local que puede imponerse al propietario infractor lo será por un máximo de 2 años, y no de 3, como hemos visto que se prevé en la normativa general.
Las actividades consideradas prohibidas, o molestas, insalubres, nocivas o peligrosas son las mismas que hemos visto hasta ahora, y su interpretación casuística no varía respecto de lo expuesto con anterioridad.
Tampoco el procedimiento dirigido a la cesación del comportamiento o actividad es diferente, pues en materia de procedimiento, los mismos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil son los que aplican.
Sí me interesa señalar, por contra, que la normativa catalana prevé expresamente la responsabilidad del propietario frente a la Comunidad y frente a cualquier tercero, aún en el caso de que la vivienda o local se halle en régimen de arrendamiento o cualquier otro supuesto que conlleve la cesión del uso, sin que le quepa excusarse en que no ocupa el inmueble (Artículo 553-37.2 del Codi Civil de Catalunya).
Vía administrativa
No siendo objeto de esta reflexión, referiré finalmente que todo cuanto se ha explicado hasta aquí no perjudica ni obsta que se actúe por la vía administrativa contra el incívico vecino cuando ello sea conveniente y posible, lo que no siempre ocurrirá.
Así, por poner algún ejemplo, las ordenanzas municipales regulan para cada municipio los horarios en que pueden llevarse a cabo determinadas actividades o conductas, o los volúmenes o intensidades de los ruidos y sonidos tolerables. La inobservancia o vulneración de dichas reglas puede dar lugar a la denuncia de los hechos, en forma y modo tan sencillo como mediante una llamada telefónica a la policía local, que acudirá al lugar a apercibir en un primer instante, y a forzar en un segundo momento, el cese del comportamiento inadecuado, sin perjuicio ello, claro está, de la incoación del expediente sancionador que en cada supuesto proceda.
Joan Utrilla 