Si el contrato de arrendamiento urbano se define como aquel en virtud del cual una parte le cede a otra el uso temporal de una finca (vivienda o no) a cambio de un precio, se entenderá con facilidad que el pago de dicho precio, denominado renta, constituye la más importante obligación del arrendatario o inquilino.
Salvo que las partes acuerden otra cosa diferente, el pago de la renta será mensual y deberá verificarse dentro de los primeros 7 días de cada mes, por anticipado.
Además, el pago se llevará a cabo en el lugar y por el procedimiento que se haya acordado.
En cuanto a su cuantía, será la que libremente hayan pactado las partes, y se actualizará conforme a lo previsto en el contrato de referencia. De no haberse pactado expresamente su actualización, no se revisará durante la vigencia del arrendamiento.
No es infrecuente que por circunstancias de muy diversa índole el inquilino se retrase en el pago de la renta, bien de una mensualidad concreta, bien de una serie sucesiva de ellas. Si este es el caso, ¿puede el arrendador desahuciar al arrendatario por el retraso en el pago de una sola mensualidad?
Lo cierto es que, como no podía ser de otra forma, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la falta de pago de la renta como un supuesto que faculta al arrendador a resolver el contrato de alquiler.
Lógicamente, para que el arrendador pueda hacer uso de esta facultad de resolución, el impago no puede deberse a que él mismo haya impedido el pago, o que la obligación se encuentre suspendida temporalmente para el inquilino fruto de la ejecución de obras que afecten a la habitabilidad de la finca.
Ahora bien, fuera de estos supuestos específicos, ¿basta el simple retraso en el pago de la mensualidad de renta para que el propietario pueda promover con éxito una demanda de desahucio frente a su inquilino?
Anticiparemos que la respuesta de nuestros Tribunales es afirmativa, y expondremos seguidamente la argumentación subyacente.
Nuestro Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse sobre este extremo en los últimos tiempos, fijando una doctrina que podemos considerar ya consolidada, y que se sintetiza en lo siguiente:
(a) El primero de los supuestos que la Ley de Arrendamientos Urbanos cita como causa de resolución del arriendo a instancias del arrendador es precisamente el impago de la renta y/o de las restantes obligaciones económicas a cargo del inquilino.
(b) La primordial obligación del arrendatario es el pago de la renta pactada, y salvo que se haya previsto que se abone en un solo momento, el impago de una sola mensualidad supone un incumplimiento susceptible de motivar la resolución del contrato.
Sin embargo, es de capital importancia que el pago tardío, de producirse, tenga lugar después de presentada la demanda de desahucio por parte del arrendador, pues en caso contrario, la propia demanda carecería de razón. En otras palabras, lo que el Tribunal va a entrar a examinar es si, en el momento de presentación de la demanda, el inquilino había incumplido el contrato, estando incurso en una causa legal de resolución, o no.
Importante es asimismo, para la cuestión que se plantea, el hecho de que en nada altera el resultado que el arrendatario haya venido pagando la renta, habitualmente, con retraso, puesto que el arrendador no está obligado a soportar que de ordinario se produzcan los citados retrasos.
Aunque las resoluciones del Tribunal Supremo que siguen esta línea interpretativa son muchas, quizá la más resolutiva es la STS nº 180/2014, Sala 1ª, de fecha 27-3-2014 (rec. 141/2011), en cuyo fallo acuerda:
3º.- Declarar como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
Valga aclarar que aunque se hable de vivienda, la regla es aplicable a arrendamientos distintos de los de vivienda.
¿Qué efectos tendrá entonces ese pago tardío de la renta que se debía?
El pago efectuado por el inquilino después de interpuesta por el arrendador la demanda de desahucio podría enervar la acción, impidiendo que dicho desahucio se lleve a término.
Para ello, es necesario que el abono de la deuda se produzca en todo caso antes de la celebración de la vista del juicio, en el importe que a esa fecha se adeude, y que el arrendatario no hubiere hecho uso de esa facultad de enervación en una ocasión anterior.
No obstante ello, no cabrá enervar si el arrendatario hubiese sido requerido al pago fehacientemente por el arrendador con 30 días de antelación a la presentación de la demanda y en ese tiempo no hubiera pagado. En este caso, sin embargo, no estaremos ante un mero retraso en el cumplimiento de la obligación de pago, pues habrán transcurrido más de 30 días desde que debimos haber abonado la renta sin que lo haya hecho.
En cualquier caso, enervada la acción de desahucio, irán a cargo del inquilino las costas procesales ocasionadas al arrendador.
El caso de los contratos de arrendamiento inscritos en el Registro de la Propiedad
Los arrendamientos de bienes inmuebles que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad pueden contener un pacto conforme al cual, producido el impago de la renta, el contrato quedará resuelto de forma inmediata, sin otro requisito que el de acreditarse el requerimiento de pago al inquilino sin obtener respuesta de su parte en el plazo de los 10 días siguientes.
Este escenario impide la enervación posterior del desahucio por parte del arrendatario, y simplifica el proceso ulterior de desalojo del inmueble, en que ya no podrán discutirse las cuestiones que debieran haberse planteado en ese breve plazo inicial de 10 días.
Joan Utrilla 