Aunque en nuestro país la compra de viviendas sobre plano ha venido siendo una forma de inversión mayormente frecuente antes de la grave crisis económica que nos ha azotado en los últimos años, lo cierto es que esa modalidad de compra no ha desaparecido ni lo hará en el futuro.
Soslayando la abundante litigiosidad producida en los últimos tiempos de crisis al amparo de la inconveniencia de escriturar una compra que se hiciera tiempo atrás, sobre plano, una vez concluida la construcción, debido a las previsibles dificultades de reventa del inmueble por parte del inversor a un precio superior al de adquisición, lo cierto es que la normativa vigente sigue contemplando -entre otras causas- el retraso en la entrega de la vivienda como supuesto en que el comprador puede exigir la resolución del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas hasta el momento, de forma que el comprador no estaría obligado a consumar la adquisición, escriturar, y recuperaría el dinero que en único o varios pagos entregara al promotor de la obra.
Y sin embargo, como pronto tendremos ocasión de ver, no será tan fácil llevarlo a la práctica, debido a los matices que nuestros Tribunales han introducido para evitar abusos contrarios a la buena fe.
Ventajas e inconvenientes de la compra de viviendas sobre plano
Entre las principales ventajas de comprar una vivienda sobre plano se encuentra la de que es común el pago del precio fraccionado en varios pagos, y no al contado como suele ser en el caso de la compra de vivienda construida. De otro lado, el precio suele ser más atractivo que el de la vivienda ya construida, y en u mercado inflacionista, para cuando se nos entrega el inmueble su valor ha experimentado un incremento respecto del momento en que se acordó el precio de compra. Finalmente, siempre pueden realizarse cambios en el proyecto adaptados a las concretas necesidades del adquirente.
Entre las principales desventajas, la posibilidad de que la operación se frustre, arriesgándose el comprador a perder sus desembolsos anticipados, ya sea por incumplimientos del promotor o constructor, por cambios normativos que aparten el resultado de lo proyectado inicialmente, por dificultades financieras, o directamente, por estafa del vendedor.
Frente a los riesgos de esta modalidad de compraventa, el legislador ha establecido diversos mecanismos para la protección de los intereses del adquirente, algunos de los cuales serán expuestos más adelante.
Obligaciones principales del vendedor
La principal obligación del vendedor será la de desplegar toda la actividad y poner todos los medios oportunos a su alcance para que la entrega de la vivienda al comprador se materialice en el plazo pactado, una vez que haya finalizado la obra.
Hasta el mismo momento de la entrega, debe custodiar y conservar la vivienda, y en la entrega, los gastos van a cargo del vendedor, sin que en Catalunya se admita pacto en contra. No obstante, lo de la escritura de compra, y los de la inscripción en el Registro de la Propiedad, correrán a cuenta del adquirente.
Por último, el vendedor responderá frente al comprador de la posesión pacífica de la vivienda que le entrega, así como de las cargas, gravámenes y vicios ocultos que pudieren aparecer inesperadamente.
Obligaciones de información y entrega de documentación
El vendedor deberá además tener a disposición del público:
(1) La identificación completa del vendedor.
(2) Un plano general de emplazamiento de la finca y otro particular de la vivienda, que contenga una descripción de su superficie útil, de las zonas comunes del edificio y de los servicios accesorios.
(3) Un detalle del trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción, e información relativa a la seguridad contra incendios de que disponga el inmueble.
(4) Información relativa a todos los materiales empleados en la construcción, y en particular, en los aislamientos térmicos y acústicos.
(5) Información relativa al uso y conservación del inmueble.
(6) Los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad o la advertencia de que no se halla inscrito.
(7) Información sobre las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción, cédula urbanística, cédula de ocupación de la vivienda, estatutos y normas de la comunidad de propietarios, detalle de los contratos de servicios y suministros, y certificado de eficiencia energética; aunque lo más común es que estos documentos se faciliten a la finalización de la obra.
(8) Información sobre tributos que graven la propiedad o su uso.
(9) El precio de la vivienda y las condiciones de pago, incluyendo comisiones e impuestos que hayan de devengarse.
(10) En caso de subrogación de hipoteca en la persona del adquirente, información relativa al alcance de la responsabilidad de cada vivienda.
(11) Copia de los documentos que garantizan las cantidades entregadas a cuenta (anticipadas) por el comprador, aspecto del que hablaremos seguidamente.
¿Cómo se aseguran las cantidades anticipadas por el comprador?
Quienes promuevan la construcción de viviendas de cualquier clase y pretendan recibir importes anticipados de los adquirentes, antes o durante la construcción, están obligados a contratar un seguro de caución con una aseguradora debidamente autorizada o un aval solidario con una entidad financiera que garantice, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo acordado:
(a) La devolución de las cantidades entregadas por el comprador.
(b) El importe correspondiente al interés legal del dinero devengado desde cada entrega hasta la devolución de los pagos acumulados.
Además de lo anterior, los importes entregados por los compradores deberán depositarse en una cuenta bancaria separada e independiente, y sus fondos solamente podrán utilizarse para atender a las necesidades de la construcción de las viviendas proyectadas.
En el momento de formalizarse el contrato de compraventa, el promotor o constructor deberá entregar al comprador el documento de garantía.
Los efectos del retraso en la entrega de la vivienda y forma de proceder
Veremos seguidamente que de un lado anda la normativa, y de otra, algo apartada, la realidad establecida por nuestros Tribunales.
La disposición adicional primera, apartado tres, de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación establece que en el contrato que suscriba el vendedor con el comprador deberá especificarse que el promotor se obliga a la devolución al comprador de las cantidades percibidas a cuenta, más los intereses legales, en el caso de que la obra no se inicie o termine en los plazos acordados, o no se entregue la cédula de habitabilidad o documento equivalente.
Por su parte, el cuarto apartado de la misma norma reza que cuando la construcción no ha llegado a iniciarse o la vivienda no se hubiera entregado en plazo, el comprador podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales, o la concesión al promotor de una prórroga, que se redactará por escrito especificando la nueva fecha de entrega.
De ello debería entenderse que el mero retraso o incumplimiento en el plazo de entrega de la vivienda, previsto en el contrato de compraventa, faculta siempre al comprador para exigir la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses correspondientes. Y sin embargo, no siempre será a sí.
Tras de los avispados intentos de aquellos inversores que por causa de la crisis pretendieron liberarse de sus compromisos alegando precisamente el retraso en la entrega de la vivienda comprada sobre plano (o la falta de entrega de la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación), nuestros Tribunales han consolidado una doctrina conforme a la cual será preciso que se demuestre que el plazo acordado se tuvo por elemento esencial cada vez que pretenda fundamentarse en su incumplimiento la rescisión de la compra. En otro caso, no se admitirá la resolución del acuerdo y el comprador se verá obligado a materializar la adquisición, sin perjuicio de que haya que compensársele los inconvenientes que el retraso pueda haberle ocasionado. Para ello, forzoso será el examen pormenorizado de cada caso concreto.
Sobre lo que no debiera haber discusión es sobre el hecho de que ningún comprador podrá ser compelido al otorgamiento de la escritura pública y recepción de la vivienda sin mediar el certificado de habitabilidad o la licencia de primera ocupación, habida cuenta de que es a partir de ese momento que pueden contratarse los servicios básicos (luz, agua, gas), amén de que su concesión es la confirmación por parte de la Administración del cumplimiento del proyecto y de las exigencias en materia de seguridad. pero ello no significará de forma automática que el contrato pueda rescindirse, no obstante el nacimiento a partir de ello del derecho a ser resarcido por los daños y perjuicios padecidos por el comprador (por ejemplo, gastos de alquiler, de mudanza, etcétera).
¿Cómo podrá tenerse por acreditado que el plazo era esencial para el comprador, y que por tanto su incumplimiento le faculta para rescindir el contrato y recuperar las cantidades invertidas hasta entonces?
Si acudimos a la jurisprudencia, veremos que hay señales a las que deberemos prestar muy especial atención si queremos que la postura tenga éxito, a saber:
(1) El tiempo en que se denuncia por el comprador el incumplimiento del plazo y se pretende la rescisión de la compraventa con devolución de cantidades.
En este sentido, desde luego que no es lo mismo que ello ocurra en momentos muy próximos que muy alejados de la finalización material de la obra y la firma de la escritura pública, pues no parece que el negocio pretendido por las partes deba entenderse frustrado si la rescisión únicamente se quiere una vez que la vivienda ya está construida y lista para su entrega.
(2) Cuando la causa que alega el comprador es la falta de entrega de cédula de habitabilidad, pero consta el certificado final de obra firmado por el arquitecto, tampoco parece que ello frustre el negocio pretendido por las partes, siendo que falta únicamente culminar el trámite administrativo correspondiente.
(3) La existencia de una cláusula en el contrato que faculte al comprador para resolver el contrato en caso de retraso en la finalización de las obras o en la entrega de la vivienda es indicio de la esencialidad del plazo.
(4) Las circunstancias que explican el retraso en la finalización de la obra y la posible responsabilidad del promotor o constructor en tales causas.
Naturalmente, no es lo mismo que el retraso venga obligado por condiciones meteorológicas, o por la realización de cambios o mejoras de las que se beneficiará el comprador, que cuando, en cambio, las causas se deben a motivos previsibles desde un inicio por parte del vendedor, quien a fin de cuentas impone el plazo sin posibilidad de negociación para el comprador, o sencillamente, que no haya razón o justificación para e retraso.
(5) La conducta anteriormente desarrollada por el comprador.
El hecho de que las causas que puedan haber llevado al retraso en la finalización de la obra y entrega de la vivienda hayan sido conocidas y toleradas por el comprador, dificultarán que apele al propio retraso posteriormente, pudiéndolo haber hecho con anterioridad.
(6) La entidad o importancia del retraso, de suerte que por su entidad puedan entenderse frustradas las expectativas y aspiraciones del comprador.
Tanto las circunstancias del contrato como los actos del comprador serán como hemos visto relevantes. El comprador que pretenda la resolución del contrato y la devolución de las cantidades abonadas, juntamente con el interés legal del dinero devengado, deberá esforzarse a la hora de probar cuál es o era el verdadero estado de la obra cuando interesa la rescisión de la compraventa (si está paralizada o no); la falta de justificación de dicho retraso; la previsibilidad de incumplimiento futuro por parte del vendedor que no podrá cumplir con su obligación; que no ha conocido ni consentido los retrasos o sus causas de forma que bien pudiera haber puesto de manifiesto su oposición en un tiempo anterior. Debe contarse con que si el comprador espera al momento en que se le compela a la firma de la escritura pública para denunciar el retraso, lo máximo que podrá conseguir es el resarcimiento de los daños y perjuicios que logre probar que se le han producido, pero no la resolución del contrato mismo.
Caso de que se opte por la concesión al vendedor de una prórroga, será de vital importancia asegurarse de que la garantía constituida mediante seguro o aval solidario se extienda por el tiempo de la prórroga, si se quieren evitar sorpresas.
Forma de proceder si se opta por la resolución del contrato
Si el vendedor optó por la contratación de un seguro de caución, el comprador deberá requerirle fehacientemente para que le devuelva las cantidades por él pagadas, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses. Si en el plazo de los siguientes 30 días no ha verificado tal devolución, el comprador podrá reclamar el pago a la aseguradora. También podrá hacerlo directamente cuando no resulte posible la reclamación previa al vendedor, por la circunstancia que sea.
La aseguradora dispondrá entonces del plazo de 30 días para hacer efectivo el pago al comprador.
El mismo procedimiento deberá seguir el comprador contra la entidad de crédito que hubiera concedido un aval solidario, caso de que ese fuera el sistema adoptado por le vendedor. No obstante, debe tenerse presente que el aval caducará una vez que transcurran 2 años desde que se produjera el incumplimiento del vendedor sin que fuera requerido por el comprador a la devolución de las cantidades anteriormente citadas.
Joan Utrilla 