Si es usted propietario de su vivienda habitual y tiene 65 años o más, concertar una hipoteca inversa le permitirá recibir una renta mensual hasta su fallecimiento, conservando el uso y la titularidad del inmueble, y disfrutando además de importantes beneficios fiscales.
Debe saber que puede cancelar o liquidar la operación en cualquier momento, devolviendo las cantidades hasta ese instante percibidas más los intereses; y debe saber también que el banco o aseguradora no pueden exigir la devolución del préstamo antes de que fallezca el solicitante o el último de los beneficiarios que haya designado en el contrato.
¿Qué es la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa es una operación por la que el propietario de una vivienda obtiene una renta de por vida o por un plazo pactado, manteniendo el uso y la propiedad de su inmueble, que garantizará la devolución de las cantidades recibidas en préstamo.
A diferencia de una hipoteca ordinaria, el importe del préstamo no se percibe de una única vez al constituirse la hipoteca, sino que se percibe en forma de renta periódica, aunque puede pactarse el pago único.
Cuando el titular de la vivienda -o el último de los beneficiarios si así se pactó- fallece, los herederos podrán optar por quedarse la vivienda y la deuda (que deberán pagar, junto con los intereses, en el plazo estipulado en el acuerdo por el que se constituyó la hipoteca inversa), o renunciar a ella, venderla y saldar la deuda con el banco.
¿Cuál será el importe de la renta que percibirá?
El importe que se percibirá dependerá de varios factores: el valor de la vivienda, la edad del solicitante o de los beneficiarios designados, la opción por una renta temporal o vitalicia.
Cuanto más valga la vivienda y cuanta más edad tenga el más joven de los beneficiarios, mayor será el importe de la renta.
La hipoteca inversa está pensada para complementar los ingresos que el solicitante percibe por otros conceptos, si le son insuficientes para mantener su nivel acostumbrado de vida. Lo habitual es que al fallecer el titular o el último beneficiario el valor de la vivienda sea superior a la deuda acumulada, por lo que los herederos podrán liquidarla vendiendo la finca, hipotecándola, o utilizando dinero propio si disponen de él.
¿Qué beneficios fiscales tiene la hipoteca inversa?
Las cantidades percibidas por el solicitante no tendrán la consideración de renta a los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo que no tributarán.
Las escrituras notariales en que se documente la constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de hipotecas inversas están exentas de del gravamen gradual de Actos Jurídicos Documentados, aunque uno de los titulares sea menor de 65 años (DGT CV 22/04/2009 y CV 23/04/2009).
Además de estos beneficios fiscales, en la fijación de los honorarios de Notario y Registrador de la Propiedad se aplican aranceles favorables y más económicos que si se tratase de un préstamo diferente. En cualquier caso, lo habitual es que el banco o aseguradora adelanten estos gastos a cuenta del préstamo.
¿Qué requisitos deben cumplirse?
Para que sean aplicables los beneficios fiscales antes referidos, deberán cumplirse los siguientes requisitos:
(1) Que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar tengan 65 años o más, o estén afectados de dependencia, o sean personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
(2) Que el solicitante cobre el importe del préstamo mediante cantidades periódicas o en único cobro.
(3) La deuda sólo será exigible por la entidad financiera o aseguradora cuando fallezca el titular de la vivienda, o el último de los beneficiarios, si así se pacta.
(4) La vivienda debe ser vivienda habitual, tasarse y contratarse un seguro contra daños.
Podrán por tanto constituirse hipotecas inversas por personas distintas de las citadas o sobre bienes inmuebles distintos de la vivienda habitual, pero no se aplicarán los beneficios fiscales y arancelarios descritos más arriba.
Joan Utrilla 