Entre las entregas de bienes -la transmisión de inmuebles, en nuestro caso- que están exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA), se encuentran las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, y de los terrenos en que están enclavados, que tengan lugar una vez terminada su construcción o rehabilitación (artículo 20.1.22º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido).
Esto significa que la venta de inmuebles de segunda mano no tributarán, de entrada, por IVA, sino por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (en adelante, ITP).
Lo que con ello se pretende es gravar con IVA únicamente una vez las transmisiones inmobiliarias. Así, estarán sujetas y no exentas (ergo, se gravarán con IVA) las primeras entregas o transmisiones que realice el promotor tras la construcción de la edificación (en el momento en que disponga de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación), pero no las posteriores transmisiones.
A los efectos que nos interesan, se considera que es una primera transmisión la entrega que el promotor realiza de un inmueble que ha estado ocupado durante 2 o más años si concurren determinadas circunstancias:
No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones. (art. 20.1.22º LIVA)
Será también primera entrega la que resulte tras un arrendamiento con opción de compra una vez que esta se ejercite, concertado por el promotor.
La renuncia a la exención
El artículo 20.2 y la disposición adicional 6ª de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido recogen la posibilidad de que el sujeto pasivo (el transmitente) renuncie a la exención de IVA anteriormente comentada.
Siendo el sujeto pasivo del IVA el transmitente del inmueble, es a él a quien corresponde optar por la exención, pero es necesario que concurran ciertos requisitos:
(1) Que el transmitente sea sujeto pasivo de IVA.
(2) Que el adquirente sea sujeto pasivo de IVA, y actúe, en la adquisición, como empresario o profesional.
(3) Que el adquirente, bien tenga derecho a la deducción total -o parcial, desde el 1-1-2015- del IVA soportado, bien vaya a destinar la adquisición al ámbito de sus actividades empresariales o profesionales por las que soportará IVA deducible.
Bastando que el adquirente pueda deducirse parcialmente el IVA soportado, y no la totalidad, y por el hecho de que importa el destino previsible del bien adquirido, se abre la puerta a la renuncia a la exención a quienes realizan actividades sujetas y no sujetas a IVA al miemos tiempo, e incluso a quienes no han iniciado la actividad cuando llevan a cabo la adquisición.
(4) Que el transmitente que opta por la renuncia a la exención del IVA comunique dicha opción de forma fehaciente al adquirente, de forma previa o en el momento en que se produce la entrega de los bienes.
No es obligatorio, de todas formas, que la escritura de transmisión diga expresamente que se ha optado por la renuncia a la exención, pues es suficiente con que se desprenda del documento que se ha repercutido IVA (STS; Sala 3ª, de 30 de mayo de 2016, número 1219/2016).
La inversión del sujeto pasivo
A fin de evitar que la Hacienda Pública no vea el importe del IVA entrando en sus arcas -que el comprador entrega al vendedor junto con el precio del inmueble-, caso de que no se ingrese en Hacienda por el transmitente, el artículo 84.1.2º.e y la disposición adicional 6ª de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido establece qu en las entregas de terrenos no edificables y segundas o ulteriores entregas de edificaciones se producirá la inversión del sujeto pasivo si el transmitente hubiera renunciado a la exención del IVA.
De esta forma, la Administración Tributaria salva la situación que se producía cuando el vendedor del inmueble no ingresaba el IVA recibido el comprador y se declaraba en concurso de acreedores o simplemente devenía insolvente. El daño que a la Hacienda Pública se le producía era doble, dado que por una parte no recibía el importe del IVA que le correspondía, y por otra, el comprador se deducía el IVA pagado al vendedor hasta ese mismo importe.
¿Por qué renunciar a la exención del IVA?
Como es natural, a la hora de tomar la decisión de llevar a cabo la adquisición de un inmueble, al comprador se le plantea la cuestión de la importancia económica o coste final que le va a suponer la misma.
Y si entramos en la cuestión del coste que la adquisición tendrá para el comprador, debemos tener en cuenta los impuestos que deberá pagar al realizar la operación.
Como regla general, el IVA que deberá soportar el adquirente será:
• El 10% del precio del bien si se trata de viviendas.
• El 21% del precio del bien, si se trata de locales.
En cambio, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en Catalunya, será del 10% como norma general, ya se trate de viviendas o de locales.
Y sin embargo, al comprador puede interesarle en muchas ocasiones que la operación se grave con IVA, aunque el tipo sea el del 21%, debido a que ese IVA que pague va a poder deducírselo en la siguientes declaraciones de IVA que efectúe, lo cual será más interesante cuanto más IVA repercutido a terceros haya acumulado a resultas de su actividad empresarial o profesional.
En definitiva, en lugar de tener que ingresar el IVA que hubiera repercutido en el día a día a sus propios clientes, el comprador restará el IVA pagado hasta su total recuperación, de forma que ese 10 ó 21% de gravamen puede haberlo recuperado en un muy corto período de tiempo. La razón última no es otra que el hecho de que el IVA es un impuesto sobre el consumo, y es neutro para el empresario o profesional, de forma que a quien verdaderamente va destinado es al consumidor final, esto es, a quien será el cliente último del comprador del inmueble cuando consuma sus bienes o servicios.
Eso sí, cuando la operación se grave con IVA, deberá liquidarse el gravamen de Actos Jurídicos Documentados, que en Catalunya supone el 1,8% del importe de la transmisión.
Nota de actualización: El artículo 146 de la Ley 5/2017, de 28 de marzo, de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público y de creación y regulación de los impuestos sobre grandes establecimientos comerciales, sobre estancias en establecimientos turísticos, sobre elementos radiotóxicos, sobre bebidas azucaradas envasadas y sobre emisiones de dióxido de carbono, ha modificado el tipo del 1,8% al 2,5% respecto del gravamen por AJD en los casos de renuncia a la exención del IVA, con efectos desde el 31 de marzo de 2017 en adelante:
Artículo 146. Modificación de la Ley 21/2001 en relación con el tipo de gravamen de la modalidad de actos jurídicos documentados de los documentos notariales en caso de renuncia a la exención en el impuesto sobre el valor añadido Se modifica la letra b del artículo 7 de la Ley 21/2001, de 28 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas, que queda redactada del siguiente modo: «b) El 2,5%, en el caso de documentos en que se haya renunciado a la exención en el IVA de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 20.2 de la Ley del Estado 37/1992, de 28 de diciembre, del impuesto sobre el valor añadido.»
De haber optado, ese mismo empresario o profesional, porque la operación tribute en la modalidad del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, habría tenido un sobre coste del 10%, por dicho impuesto, que tendría que contabilizar como mayor coste del inmueble, e ir amortizándolo en la proporción del 3% anual como regla general.
Veamos las diferencias a través de un ejemplo:
Transmitente y adquirente son empresarios o profesionales, y acuerdan la compraventa de un edificio por el importe de 100.000 euros.
No entraremos en las reglas de prorrata que habrían de aplicarse en el caso de que el empresario realizase actividades sujetas a IVA y actividades no sujetas a IVA, para no complicar en exceso el ejemplo, pero sí advertiremos al alector de que si la regla de prorrata arroja un porcentaje bajo (porque sea mayor el importe de los ingresos generados por las actividades exentas de IVA que los de las que sí están gravadas con IVA), puede no interesar la renuncia a la exención de IVA y tributar por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
(a) Renuncia a la exención de IVA e inversión del sujeto pasivo
El transmitente deberá poner de manifiesto su voluntad de ejercitar su derecho a la renuncia a la exención de IVA y emitir factura, con cuota cero, relativa a la venta que realiza.
El adquirente deberá autorrepercutirse y soportar un IVA del 10 o del 21%, según corresponda, pero deberá retenerlo e ingresar la parte que corresponda -una vez descontado el IVA deducible- en el momento en que efectúe la siguiente declaración ante la Agencia Tributaria.
Suponiendo que el adquirente hubiera repercutido un IVA deducible de igual o menor valor en la prestación de servicios o entregas de bienes propios de su actividad empresarial, no tendría que ingresar cuota alguna en concepto de IVA y habría conseguido recuperar el IVA por él pagado en un muy corto período de tiempo. El coste inmediato de la inversión importaría la cifra de 100.000 euros, y no de 110.000 o de 121.000 euros (IAJD aparte).
Suponiendo que el IVA repercutido en su actividad fuese superior, el adquirente tendría que ingresar el IVA por la diferencia, y también estaría saldado respecto del IVA deducible que tuviera por compensar hasta ese momento.
(b) Sin renuncia a la exención de IVA.
El coste de la inversión ascendería a la cifra de los 100.000 euros más 10.000 de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que tendría que ingresar dentro del plazo de los 30 siguientes al de la transmisión (gastos notariales y otros aparte).
El importe de 10.000 euros pagados por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas formaría parte integrante del valor contable del inmueble adquirido y, junto con el resto del valor de la construcción, se llevará a gasto, anualmente, en el importe de la amortización de dicho activo registrado como inmovilizado material (un 3% anual).
Como se ve, en casi todos los casos, la opción por la renuncia a la exención de IVA permitirá al empresario reducir el impacto de la inversión necesaria por la compra del inmueble y recuperar de una forma más rápida el IVA soportado deducible que haya acumulado en el pasado y en la propia operación de compra del inmueble.
Joan Utrilla 
Hola Joan,
Precisamente tengo un caso que nos puede afectar según se haga la venta, te comento:
La empresa dónde trabajo ha ampliado su objeto social para incluir la compraventa de bienes inmobiliarios y registrar éstos como existencias; en este caso compra una edificación (vivienda) lo reforma y posteriormente lo venderá dentro de su actividad económica.
Si lo vende a un particular, pues nada ITP (sería en Cataluña, por tanto un 10%), pero si lo vende a una empresa, se puede solicitar la renuncia a la exención de IVA, pero me surge la siguiente duda: ¿Debe especificar el comprador el destino del inmueble para acreditar que lo destina al ámbito de sus actividades empresariales?
Gracias por tu ayuda, un saludo cordial
Nacho Sanz
Me gustaMe gusta
Hola Nacho:
No. No es necesario. El Reglamento del IVA (art. 8.1) exige comunicación fehaciente de la renuncia, pero en materia de requisitos formales, la DGT ha dicho que basta con que se vea en la escritura que el transmitente ha recibido una suma por IVA (CV 23-11-2004, entre otras); y lo que es aún más importante, el TS afirma que no se requiere que se hable expresamente de renuncia, bastando «el dato real de cumplimiento del fin petseguido en la norma» (STS 1219/2016, Sala 3°, de 30/05/2016, Pte. J.A. Montero Fdz.).
Por tanto, desde el 1/1/2015, lo decisivo es que el adquirente tenga derecho a la deducción total o parcial de IVA, o que el destino del bien sea previdiblemente una actividad con derecho a la deducción total o parcial del IVA. Evidentemente, se requiere que el destino o uso del bien sea la actividad, pero no hace falta una especial mención especial.
Mi recomendación personal: que en la escritura se diga que el adquirente renuncia a la exención de IVA y emita factura en que conste la «inversión del sujeto pasivo», reteniendo el IVA e ingresándolo en la AEAT.
Espero haberte ayudado. Un abrazo.
Me gustaMe gusta
Hola Joan,
Muchas gracias por tus comentarios, pero el último párrafo del comentario no lo acabo de entender, ya que en el artículo indicas que el transmitente renuncia a la exención de IVA y emite factura con cuota cero y en el comentario que el adquirente renuncia a la exención de IVA y emite factura en que conste la «inversión del sujeto pasivo» reteniendo el IVA e ingresándolo en la AEAT. ¿Me lo podrías explicar?
Por otra parte, el transmitente al emitir la factura sin IVA (cuota cero) ¿Debe mencionar expresamente que está exenta según lo estipulado en el art. 20.2 Ley 37/1992 IVA?.
Está renuncia a la exención de IVA ¿Debe especificarla en el modelo 303 y 390?
Gracias de nuevo, un saludo,
Me gustaMe gusta
Hola Nacho:
Tienes razón, el último párrafo lleva a confusión. Debería decir que «el transmitente emita factura en la que conste la mención de inversión del sujeto pasivo», y «el adquirente retendrá el IVA para ingresarlo a la Hacienda Pública».
Personalmente, entiendo que no es oportuna la mención de que la operación está exenta, ya que precisamente se ha renunciado a la exención; sí, en cambio, la mención de «inversión del sujeto pasivo» (art. 6.1.m del RD 1619/2012, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación).
En cuanto al modelo 303, en la casilla 61 informa el transmitente (base imponible); el comprador informará en la casilla 12 (base) y 13 (cuota). En el 390, en la casilla 110 informa el vendedor la base; y el comprador en la casilla 27 (base imponible) y 28 (cuota de IVA).
Espero haberte ayudado. Un saludo.
Me gustaMe gusta
Hola Joan,
Otro asunto en el cuál tengo dudas, es el IVA de la reforma integral de la vivienda, si bien los gastos de notaría, gestoría, etc.. pasan a incrementar el valor de estas existencias. Los gastos de la reforma integral los registro como tales (cta. 606), pero tengo dudas si el IVA es deducible o no.
Gracias,
Me gustaMe gusta
Hola Joan, gracias por tu artículo, muy bien explicado.
Tengo una consulta: justamente esta semana he adquirido una nave industrial y nos hemos acogido a la inversion del sujeto pasivo. Pero el notario dice que por actos juridicos documentos hemos de pagar el 2,10% en vez del 1,50%, que ha subido!! Es cierto? Por qué??
Me gustaMe gusta
Hola Raúl:
Lo primero que debe concretarse es la Comunidad Autónoma en la que se ha efectuado la operación, pues el tipo concreto por el que debe liquidarse es competencia autonómica.
En Catalunya, por ejemplo, cuando se renuncia a la exención de IVA, el tipo es del 2,50%, igual que en Castilla-La Mancha, Murcia. Salvo error u omisión por mi parte, en Andalucía, Aragón, Baleares, Cantabria, Castilla y León, Galicia, y Valencia es el 2%; en Asturias, Madrid, y la Rioja es el 1,5%; o el 3% en Extremadura.
Por lo tanto, el tipo que te ha comunicado el Notario debe tenerse por correcto, ya que dichos profesionales y fedatarios están perfectamente al día en estos asuntos.
Espero haberte ayudado, Raúl.
Me gustaMe gusta
Buenos días Joan,
muchas gracias por su artículo ya que es muy interesante.
Le comento que hace poco adquirí por medio de mi empresa una vivienda a un banco y renuncié a la exención del IVA (10%) en lugar de pagar ITP que en mi comunidad es del 9%, todo esto viene muy bien reflejado en la escritura, etc.
Ahora bien, por circunstancias, esa vivienda no la he podido destinar al alquiler para unas oficinas como era mi primera intención (alquiler con IVA), sino que de momento la he alquilado a un particular al cual por supuesto no le cobro IVA.
– En qué situación me encuentro respecto a la agencia tributaria??
– Qué pasa si regularizo todo ese 10% de IVA ahora y dentro de unos meses o un año se va el inquilino particular y alquilo la vivienda para oficinas a un profesional como es mi intención??
– Me puede sancionar la agencia tributaria??
Saludos y gracias.
Me gustaMe gusta
Hola Joan,
Muy interesante el artículo. Me gustaría aclararme con una cosa, en el caso de renuncia a la exención de IVA, ¿el sujeto pasivo de la operación pasaría a ser el adquirente? Si soporta y repercute al 21% en este caso y teniendo un porcentaje de deducción del 100%, entiendo que el efecto es nulo y que no deberá pagar ningún IGIC por la operación, ¿es correcto mi planteamiento?
Muchas gracias de antemano.
Me gustaMe gusta
Hola Daniel:
El IGIC es el Impuesto General Indirecto Canario que en la CCAA de Canrias sustituye al IVA, y que tiene una regulación propia diferenciada de la del IVA.
Lo mismo que ocurre respecto del IVA, el IGIC es incompatible con el ITPO, de forma que si se renuncia a la exención del IGIC el camino y consecuencias será el mismo que hemos explicado en relación con el IVA.
Espero haber podido aclarar tu duda.
Me gustaMe gusta
Hola
Tengo 2 puntos que comentar y me gustaria saber tu opinion al respecto. utiizare datos de Cataluña para ser mas concreto.
PRIMER PUNTO: en cuanto al objetivo de renunciar a la exencion del IVA,creo que ademas de la motivacion que comentas (eliminar el coste del ITP que es del 10% en cataluña, pagando el IVA y luego recuperandolo al 100%, a pesar de tener ahora que pagar el ITP por la renuncia, del 2,5%) existe otra, aplicable en mi opinion en ciertos casos, que seria la reduccion, y no la eliminacion, del IVA. Me refiero al caso del regimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda cuyo iva es del tipo reducido del 4% (articulo 91 dos 6). Es decir, que cumpliendo con las normas de este regimen especial, si el edifcio de viviendas adquirido es de segunda o ulterior entrega, convendria renunciar a la exencion del IVA, no solo por no encarecer la adquisicion del edificio de la viviendas en un 10% pagando el ITP, sino porque entonces se aplicaria el IVA de 4%, que entiendo, que como la actividad del arrendamiento de vivienda NO es una actividad sujeta a IVA, este 4% no seria recuperable, pero por lo menos quedaria el encarecimiento del edificio de viviendas reducido a un 6,5%:4% de iva no recuperable + un 2,5% del ITP por la renuncia a la exencion del IVA. Aqui la pregunta, es si en este caso, en que el objetivo es realizar una actividad (arrendamiento de vivienda) no sujeta a IVA, si se puede renunciar a la exencion del IVA o no y yo me imagino, que si existe este articulo 91 dos 6 de la reducion del iva al 4% que aplica IVA a la compra de inmuebles para empresas dedicadas principalmente al arrendamiento de vivienda, pues que Si. Me gustaria saber tu opinion al respecto. Por cierto, de ser así, habría que invertir el sujeto pasivo y ser el comprador quien liquide este 4% de iva, verdad? Y no habria problema en invertir el sujeto pasivo incluso siendo éste una sociedad principalmente destinada a una actividad no sujeta a IVA como es el arrendamiento de viviendas, verdad?
(Por otro lado, me imagino que puesto que el regimen de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas es compatible con otros regimenes, como por ejemplo el arrendamiendo de locales, si en el edificio, hay ademas de viviendas, locales comerciales, se podria aplicar la norma de prorratas del iva,y recuperar una parte de ese 4%. Me bastaria con que me lo confirmes, no quiero desviar la atencion del asunto principal: mi confusion sobre este asunto de aplicar IVA a la compra de viviendas destinadas al arrendamiento, actividad exenta de IVA y de renunciar a la exencion del IVA a pesar que el objetivo es para una activdad no sujeta a iva…)
SEGUNDO PUNTO: entiendo que incluso si la actividad principal de una empresa no está sujeta a IVA (como es el arrendamiento de viviendas), si esta empresa adquiere de una persona fisica un edificio principalmente de viviendas (con algun local comercial) a rehabilitar, entonces ya de entrada se considera (articulo 20, 22 A y B de la ley de IVA) que la exencion del IVA no puede aplicarse y que la compra está sujeta a IVA. Y aplicando de nuevo el artículo 9 dos 6, el IVA seria del tipo reducido del 4% . ¿es asi?
Muchísimas gracias
Me gustaMe gusta
Hola:
Respecto del primer punto, dando por hecho de que se cumplen los requisitos para la aplicación de ese régimen especial, estaría de acuerdo con la posibilidad de renunciar a la exención, y por tanto, a que exista inversión del sujeto pasivo. De hecho, hasta la modificación del año 2015 por la que se abrió la puerta a los bienes adquiridos cuyo destino parcialmente vayan a ser actividades que originan derecho a deducción, la negativa se basaba precisamente en que el destino previsible del inmueble iba a servir a operaciones exentas (siquiera en parte).
En cuanto al segundo punto, no lo veo, pues entiendo que cuando dices que el transmitente es una «persona física» te refieres a un particular (que no a un empresario o profesional). En consecuencia, la operación tributaría por el ITP en todo caso. Si he interpretado mal el supuesto, entonces estaría conforme con tu conclusión.
Me gustaMe gusta
Buenas tardes, si se produce la adquisición de un local comercial ambos empresarios o profesionales, el vendedor es el promotor y el comprador que es un gimnasio, que lleva regentando dicho local comercial durante ya varios años, por medio de un contrato con opción de compra, que desean ejecutar a finales de este año…Puede acogerse a la inversión del sujeto pasivo??
Me gustaMe gusta
Hola Marta:
En el escenario que me planteas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 20.1.22ª de la LIVA, estamos ante una primera entrega, y por tanto ante una operación sujeta y no exenta a IVA. A este respecto, es interesante la CV 359/2010.
En consecuencia, al tratarse de una operación sujeta y no exenta, no se da la premisa necesaria para la inversión del sujeto pasivo.
Me gustaMe gusta
muchas gracias!
Me gustaMe gusta
Buenas Joan,
Muy interesante tu artículo, pero me surge una duda. Si la venta se realiza con renuncia a la exención y así se especifica en la escritura, el vendedor, persona física que es sujeto pasivo de IVA por tener arrendamientos, comentas que tiene que emitir factura al 0% de IVA, en la que conste inversión del sujeto pasivo? Pero el comprador tiene que contemplar el IVA al 21%??? Que supongo no ingresa porque se lo deduce, aunque no se lo deduzca totalmente en una declaración?
Al realizar el 347 el vendedor tendrá la cantidad sin IVA, por poner el 0%, y el comprador con el 21%, no cuadrará??? O al incluirlo en el apartado de ventas de inmuebles se da por supuesto que es una operación de renuncia a la exención?
Resumen de dudas:
1. El vendedor hace factura al 0% de IVA con la anotación de “inversión del sujeto pasivo”? en el 303 sólo figura la base.
2. Comprador en el 303 figura base y cuota al 21%. Que se irá deduciendo, aunque haya retenido en su haber el IVA total de la operación, no lo ingresa en Hacienda.
3. El 347 no cuadrará.
Muchas gracias y espero haberme explicado medianamente bien.
Me gustaMe gusta
Buenas tardes Joan,
Un par de dudas sobre este tema: si no te he entendido mal, el vendedor debería generar una factura con 0% de IVA por inversión del sujeto pasivo y el comprador registrarse el 21% de IVA? Pero al hacer el 347 no habría discrepancia?
Muchas gracias!
Me gustaMe gusta
Hola,soy autónomo que quiero comprar un piso de segunda mano a un particular, para dedicarle al alquiler ….puedo hacer la compra por formula iva en vez de it…saludos
Me gustaMe gusta
Hola Mario:
No, no puedes, porque el vendedor es particular.
Me gustaMe gusta
Buenas tardes. Tengo dos viviendas arrendadas a particulares que las usan como viviendas habituales. Si adquiero ahora un local para alquilar ¿me puedo deducir el IVA? o se aplica la regla de la prorrata por las rentas de las viviendas y en ese caso no puedo deducírmelo.
Me gustaMe gusta
Estimado José Julián:
Respecto del supuesto que me planteas, existe la posibilidad de renunciar a la exención de IVA, pero para deducirte las cuotas soportadas relativas a la explotación del local, sin restar el resultado de la prorrata general, tendrás que optar por el régimen de prorrata especial. Si así lo hicieras, podrías deducirte íntegramente las cuotas soportadas en la adquisición de bienes y servicios que utilices exclusivamente en la explotación del propio local. En cambio, estando en régimen de prorrata general tendrías derecho a la deducción de la parte proporcional.
Me gustaMe gusta
Hola Joan,
Agradecería tu ayuda en el siguiente caso:
Una empresa compra una vivienda a otro empresario y renuncia a la exención de IVA. Devenga y soporta el IVA en el mod 303 trimestal.
Registra contablemente esta operación como inversión inmobiliaria con el propósito de reformarla y venderla a corto plazo, ¿Es deducible el IVA soportado de los gastos de reforma?
Gracias,
Me gustaMe gusta
Estimado Nacho:
Siendo que el propósito es reformarla para venderla, en principio el IVA soportado en la reforma es deducible. No obstante, para que las cuotas de IVA soportadas sean deducibles, tienen que haber surgido de operaciones que originen el derecho a deducción, y como sabemos, las segundas o ulteriores entregas de edificaciones están exentas de IVA, sin perjuicio de una hipotética renuncia a la exención de IVA en el momento de la enajenación.
La DGT tiene dicho en su consulta del 12-09-1994 que las cuotas soportadas relacionadas con inmuebles cuya posterior venta está exenta del impuesto por tratarse de segundas y ulteriores entregas tras su rehabilitación o reforma no son deducibles. Sin embargo, no se entró en esta consulta en el escenario en que se renuncia a la exención de IVA.
Por último, tenemos la Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de 16-2-2016 (rec. 302/2014) en la que justamente se deniega el derecho a la deducción de cuotas soportadas porque en la venta del inmueble -que se realiza el mismo día- no se renuncia a la exención de IVA, dejando abierta la puerta a que sí quepa la deducción cuando en la enajenación sí exista renuncia a la exención de IVA.
En mi opinión, podemos tener problemas si nos deducimos las cuotas soportadas y la Administración Tributaria nos comprueba antes de que se haya vendido con renuncia a la exención, máxime si no se trata de operaciones que la empresa haya llevado a término habitualmente en anteriores ocasiones.
Me gustaMe gusta
Hola Juan,
Quisiera plantearte un supuesto.
Una empresa realiza la compra de una edificio (para su rehabilitación y posterior venta de pisos) a un particular mediante ITP.
Durante el proceso de rehabilitación la empresa tiene gastos: constructores, arquitectos, gestores, abogados, mantenimiento, limpieza, etc… Todos estos profesionales emiten sus correspondientes con IVA.
La empresa en esta operación únicamente cuenta con unos ingresos que proceden de la estructura de alquileres.
La consulta:
¿Es posible desgravarse este IVA, total o parcialmente?
¿Es posible desgravarlo en el momento de la venta de los pisos?
O de lo contrario, todos los gastos no directamente relacionados con nuestra actividad se podrán imputar en el Impuesto de Sociedades.
Me gustaMe gusta
Hola Cristina:
Entiendo del planteamiento que me haces que la empresa únicamente alquila inmuebles.
Dado que para tener derecho a la deducción del IVA soportado en la adquisición de bienes y servicios es preciso que estos sean utilizados en operaciones que dan derecho a la deducción del IVA soportado, si la empresa únicamente alquila viviendas no podrá deducirse ese IVA soportado. En cambio, si entre sus actividades realiza algunas sujetas y no exentas de IVA (como por ejemplo, el alquiler de locales comerciales), podrá deducirse la parte que resulte de aplicar la regla de prorrata. Naturalmente, el IVA no deducible será gasto en el Impuesto sobre Sociedades, o mayor valor del activo con impacto en el cálculo del beneficio resultante de la enajenación de los inmuebles cuando ello ocurra.
Me gustaMe gusta
Estimado Joan,
Adrezco la ayuda que nos brinda en este articulo.
Tengo dos problema con hacienda, y me gustaria saber su opinion.
1-Compre en octubre del 2017 un local, el vendedor dijo que era primera transmision y se emitio un cheque a favor del vendedor con el importe del iva, el dia de la escritura.
3 meses mas tarde recibo una carta de hacienda reclamandome el valor del itp por que dice que la venta es de 2a transmision.Realmente ahora investigue y es de 2a transmision.
Que alegaciones puedo realizar para que tribute por iva y no por itp? Si el TS dice que no hace falta que figure explicitamente en escritura la renuncia de la exencion de iva, que basta con repercutir el iva en la factura del comprador. Puedo dar como alegaciones lo anteriormente citado?.
2-Compre tambien el año pasado un local, como desconocia que podia tributarse por IVA , no solicite en escritura la renuncia a la excencon del iva y pague el itp correspondiente al 10% de la compra, pero creo que me vendra una complementaria.
Si realizara una modificacion de la escritura, y pidiera devolver el impuesto y tributar por iva , seria posible?
He estado leyendo sentencias del TS, hasta dos años despues se han realizado modificaciones y las han aceptado.
Saludos y mil gracias por su opnion y su tiempo.
Me gustaMe gusta
Buenos días Joan,
Agradecería me pudieses confirmar si el IVA soportado en las obras de rehabilitación es deducible, según este caso:
1.- Una sociedad compra a otra un edificio de 5 viviendas (no realizan la renuncia a la exención de IVA, sino TPO).
2.- La sociedad adquirente va a realizar una rehabilitación cumpliendo los requisitos del art. art.20.uno.22.B LIVA, es decir, más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponde con obras de estructura y también se cumple que el coste total de las obras excede del 25% del valor de mercado (descontando el suelo).
3.- Al tratarse de una rehabilitación y cumplir con los requisitos comentados, se pueden vender las propiedades con un 10% de IVA, como si se tratase de 1ª transmisión, tanto si es a particular como a otra sociedad y por la tanto las cuotas de IVA soportado de las obras de rehabilitación son deducibles, porque el destino de los bienes corresponde a entregas sujetas y no exentas de IVA.
¿Es correcto? gracias
Me gustaMe gusta
Hola Joan, gracias por el artículo, es aclarador como tus respuestas.
Quería comentar algo que no he leído y plantear otra pregunta.
El caso es que se habla del itp en las compraventas, pero a la hora de comprobar el 10% que tenemos aquí, se ha de hacer en base al valor catastral o al de tasación, no al que se ha pagado por el inmueble. Para ser más claro, ya que esto lo leen interesados cómo yo, si me quiero comprar un local por 150.000€, pero el valor catastral es de 300.000€ tendré que pagar 150.000€ + 30.000€ y no 15.000€ que sería el valor de lo pagado. Lo digo porque los notarios lo tienen ya todo informatizado con la agencia Tributaria, y luego vienen las paralelas con los 15.000€ que faltan más los intereses.
Mi pregunta es si la renuncia a la exención de IVA, ese 21%, se calcula en base a lo que yo pague, o si por el contrario se calcula en base al valor catastral como el itp? Ya que si se hace en base al precio de compra, por poner el mismo ejemplo de los 150.000, serían 31.500 frente a los 30.000 del itp, con lo cual está más que claro cuál sale a cuenta.
Gracias de antemano, saludos.
Me gustaMe gusta
Hola Javi:
Lo cierto es que el tema que planteas es muy interesante, y tratar sobre cómo actúa la Administración en la comprobación de las liquidaciones del ITP merece una entrada propia. Por eso, pidiendo anticipadamente disculpas a la pregunta anterior, que aún no he respondido, entro en esta.
Verás, mi punto de vista respecto del asunto es el siguiente. La base imponible del ITP en su modalidad de TPO es el «valor real» del bien que se transmite (art. 10 LITP). Como es lógico, la Administración Tributaria puede comprobar si la base declarada corresponde efectivamente con el «valor real» de los bienes o derechos transmitidos, conforme a lo previsto en los artículos 46 a 48 de la LITP (además de cuanto nos dicen los arts. 57, 134 y 135 de la LGT; los arts. 157 a 162 del RGGI; los arts. 91, 120 y 121 del RITP; y los matices que pudieran establecerse en las diferentes regulaciones autonómicas).
Analizando lo que debe entenderse por «valor real» a los efectos que nos ocupan, el Tribunal Supremo tiene dicho que el verdadero valor del bien no tiene por qué coincidir con el que declaren los interesados al formalizar la operación, aunque fuere el precio efectivamente pagado por el comprador (precio efectivo). El valor de mercado será el valor que está dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado (no se tomarán en consideración, pues, las circunstancias personales que rodeen a los intervinientes).
Seguimos, sin embargo, sin saber exactamente a qué atenernos. Revisando entonces los medios que utilizará la Administración si nos comprueba, tenemos que por mor de lo dispuesto en el artículo 57 de la LGT contempla los siguientes, que servirán al caso de la transmisión de inmuebles:
– Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Este es el método consistente en tomar el valor catastral del inmueble y multiplicarlo por el coeficiente aprobado reglamentariamente por la Comunidad Autónoma (normalmente cada año) para cada municipio (se habla de él muchas veces en términos de «valor fiscal mínimo»).
– Valor asignado a los bienes en pólizas de seguros.
– Valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas. Es muy frecuente que este valor supere el que resulta del valor catastral por el coeficiente multiplicador y la Administración Tributaria nos lo esgrima para regularizar al alza nuestra liquidación.
– Precio o valor declarado en otras transmisiones del mismo bien, cuando el tiempo y circunstancias permiten equiparara ambas operaciones.
– Dictamen de peritos de la Administración.
En la práctica, lo que ocurre es que miramos cuál es el valor catastral y el coeficiente que debemos aplicarlo para obtener el valor mínimo fiscal. Si la compra va a financiarse con capital ajeno y existe una tasación del inmueble (o la hay por otro motivo), deberemos liquidar por el que resulte más alto si no queremos sufrir una regularización ante la que no podremos defendernos. Si no hay tasación, debemos asegurarnos que el valor de mercado del inmueble no se aleja mucho del valor catastral por el coeficiente, pues corremos el riesgo de que la Administración, entonces, recurra a un dictamen de peritos propios, que es lo mismo que hará si de entrada declaramos una base inferior a la del valor catastral por coeficiente.
En el ejemplo que me pones, Javi, efectivamente, deberías liquidar sobre una base de 300.000 * el coeficiente (que no nombras) si la operación se grava con el ITP, porque con toda seguridad es el criterio que tendrá la Administración, que siempre escoge el que arroja una base más alta y por tanto le permite recaudar más.
¿Qué ocurre entonces si liquidamos IVA porque renunciamos a la exención? De entrada, saber que la Administración que recauda y comprueba uno y otro impuesto es diferente, con lo que sus enfoques y criterios varían. Además, el Tribunal Supremo ha admitido valoraciones diferentes de un mismo bien si se está ante diferentes impuestos: el criterio aceptado de cara a un impuesto no tiene por qué valernos para el otro.
En el IVA, la base imponible es la contraprestación, es decir, el importe efectivamente pagado, y ello se justifica en que se trata de un impuesto que recae sobre el consumo. Por tanto, para dar respuesta a tu planteamiento, la base imponible en uno y otro impuesto no tienen por qué coincidir, en absoluto. Y sin embargo, existen pronunciamientos en contra que podrían invocársenos si la operación se realiza entre partes vinculadas (donde el precio debe ser el de mercado, y no uno más bajo).
El Tribunal Supremo ha llegado a decir en alguna ocasión, para quien piense que no es justo, que no cabe pensar que de ese modo se hace de condición más beneficiosa al adquirente (al renunciar a la exención de IVA y declarar una base menor), pues el beneficio -de haberlo- como tal lucirá en su subsiguiente situación tributaria.
Me gustaMe gusta
Hola Joan:
Una consulta me surge, tenemos una empresa que se dedica a la construcción, ahora nos estamos planteando la compra de una vivienda nueva como inversión financiera y en dos/tres años venderla y sacarle un dinero.
Al ser vivienda nueva lleva el iva del 10%, luego cuando la vendamos probablemnte sea a particular.
Entiendo que no podemos deducirnos el iva de esta compra al luego venderla como exenta de iva?
o si podemos deducirnos y luego cuando vendiésemos ese año entrar en la prorrata
Me gustaMe gusta
Hola Joan,
Procedo a la compra de un inmueble a un banco en el que quiero ejercer una actividad de consultoria (como autonomo). El uso de la vivienda sera por tanto para despacho profesional.
Siendo el adquirente y vendedor sujetos pasivos de iva entiendo que procede la renuncia a la exencion de iva e inversion del sujeto pasivo.
Se exige como requisito que la actividad que se efectua origine derecho a deduccion, facturo por consultoria a mis clientes por prestacion de servicios (con iva) por lo cual entiendo que cumplo el criterio.
Es correcta la argumentacion?
Preguntas adicionales;
Es relevante la afectacion de este inmueble en el alta censal 037 a mi actividad?
Que pasa si actuo con otro local en otra actividad ( como ya decia) es posible actuar con dos locales?
Nota: Tengo otro despacho alquilado ( compartido con otro profesional) con uso distinto a vivienda.
Entiendo que a la vez que puedes estar dado de alta en diferentes epigrafes en el IAE tb puedes actuar con varios locales.
Es determinante el epigrafe del IAE en el que me ubico? actualmente estaba dentro del 741/2 como economista ( relacionado con el desempeño de consultoria estrategica)
Gracias de antemano.
Me gustaMe gusta
Hola Joan,
Gracias por tus explicaciones, arrojas luz al tema.
Seguro que mi pregunta ya la tienes contestada en el artículo pero es que me hago un lío con la terminología de la materia. Utilizando el ejemplo que explicas si nos acogemos a la renuncia a la exención del IVA, pagaremos 100.000€ al vendedor y 10.000€ o 21.000€ según sea el caso a Hacienda. Luego a través de las facturas emitidas iremos compensando ese IVA o incluso podemos solicitar la devolución, es así?
Gracias
Me gustaMe gusta
Estoy muy satisfecho de encontrar este blog. Quería daros las gracias por publicar esta obra maestra. Sin duda he gozado cada pedacito de ella. Os te tengo en la lista para ver más cosas nuevas de este blog .
Me gustaMe gusta
Buenas tardes.
Muchas gracias por este estupendo espacio legal. Paso a exponer mi duda:
Soy un particular que quiere comprar un local comercial para usarlo como almacén-trastero.
La empresa que me lo vende dice que la tributación tiene que ser bajo la figura de «exención de IVA con inversión de Sujeto Pasivo», pero claro, yo no cumplo la condición de ser empresario para ello. En cambio, yo sí estaría dispuesto a tributar por ITP (10%). ¿Es potestad del vendedor decidir la forma de tributar y negarse a vender el local por tal motivo?
Muchas gracias.
Me gustaMe gusta
Hola Joan, después de buscar soluciones en internet para mi caso, he visto este fantástico blog y me encantaría plantearte mi caso, a pesar del tiempo del articulo ( 2017 ).
Seré breve y coloquial, puesto que no me manejo en este sector….
Queremos invertir en un local comercial para desempeñar nuestra actividad y lo «venden por IVA» para que luego compremos con sujeto pasivo del mismo… Nosotros somo una empresa sanitaria y estamos exentos de pagar IVA trimestralmente. ¿Qué opciones tendríamos en nuestro caso para que fuera lo mas beneficioso y viable posible?¿Hay alguna forma de hacerlo siendo empresa sanitaria?
Gracias y anhelo su respuesta.
Un saludo.
Me gustaMe gusta
Hola Rafael. Si la empresa adquirente únicamente realiza una actividad exenta de IVA, no será posible, pues el requisito es que realice actividades por las que tenga derecho a una deducción total o parcial de IVA. Caso de que alguna de las actividades no estuvieran exentas de IVA, podría realizarse, pero la deducción sería parcial. Un saludo.
Me gustaMe gusta